SCELTA DEL BENE DA ACQUISTARE

L’acquisto del bene (con conseguente rogito notarile collegato)  può riguardare immobili di nuova costruzione, vecchi,  o “sulla carta”  cioè quando il bene non è ancora costruito oppure è in corso di costruzione (l’atto notarile viene effettuato subito anche se il bene non esiste ancora in quanto è già catastalmente definito ed immutabile sino alla fine lavori); quest’ultima acquisizione viene definita “a stato avanzamento lavori” (“VEFA – VENTE EN L’ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT”) e prevede un esborso progressivo da parte dell’acquirente, con percentuali stabilite dalla legge (1), in base a certificazione del direttore lavori responsabile penalmente; l’acquirente è adeguatamente garantito nell’acquisizione “sulla carta” grazie a fideiussioni bancarie/assicurative o notarili che garantiscono che i mezzi finanziari necessari per portare a termine la costruzione sono presenti (tale garanzia non copre peraltro lavori accessori come il giardino, la piscina etc. e soprattutto i tempi di consegna possono essere dilatati rispetto alle previsioni iniziali).

IL COMPROMESSO

Normalmente redatto dall’agenzia immobiliare a cui ci si è rivolti o da un notaio in caso di compravendita tra privati, contiene tutte le informazioni successivamente necessarie alla stipula dell’atto notarile ed alcune condizioni dette ‘sospensive’ in quanto permettono, ad una delle parti in causa a favore della quale la condizione è stata stipulata, di poter recedere dalla transazione senza dover subire penali di alcun genere (ad esempio, a favore dell’acquirente, è normalmente inserita una condizione sospensiva quale l’ottenimento di un mutuo per finanziare l’acquisto; se l’acquirente non riuscisse ad ottenere un mutuo pur recedere dal contratto senza doverci rimettere la caparra già versata; che queste condizioni sospensive hanno anche una durata temporale, cioè devono essere sciolte entro un periodo stabilito dalle parti)(2).

Inoltre la recente Loi MURCEF ha introdotto un periodo di ripensamento, a favore dell’acquirente, di 7 giorni dalla data di stipula del compromesso per ritirarsi senza perdere la caparra.

La somma normalmente versata all’atto del compromesso è del 10% dell’importo della transazione.

E’ consuetudine che questa somma venga versata con assegno bancario o circolare normalmente a favore del Notaio incaricato della successiva stipula dell’atto autentico (scelto in genere dall’acquirente).

IL PREZZO

Molta attenzione va fatta sulla congruità del prezzo pagato e dichiarato in atto, il prezzo deve essere reale e serio, anche per l’esistenza delle seguenti regole generali:

·         l’amministrazione fiscale ed altre amministrazioni pubbliche (es. il Comune dove è situato l’immobile) hanno in molti casi il diritto di prelazione offrendo il prezzo dichiarato in atto; il c.d. DROIT DE PREEMPTION;

·         il venditore pur richiedere la rescissione del contratto di vendita, anche se firmato validamente, quando la lesione (cioè la differenza tra prezzo pattuito ed il valore reale) supera i 7/12mi. Tale rescissione che causa l’annullamento retroattivo può essere chiesta entro due anni.

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(1)    le progressione dei pagamenti prevede le seguenti percentuali massime: 5% alla prenotazione, 30% alle fondazioni, 35% alla messa fuori acqua, cioè alla posa del tetto, 25% alla fine dei lavori, 5% alla consegna dalle chiavi

(2)    altre condizioni sospensive abituali sono ad esempio l’assenza di servitù d’urbanismo, di espropriazione e quella classica che viene obbligatoriamente inserita di “droit de préemption”, vedasi anche le note sul prezzo di acquisto

 ·         Il fisco conosce puntualmente il prezzo di mercato praticato nella zona per beni similari ed ha il diritto di ritoccare a posteriori il presso dichiarato facendo pagare penalità (e lo fanno ogni volta che possono)

* Attenzione ai pagamenti e versamenti in contanti che vengono attentamente monitorati dall’amministrazione francese, e sono difficilmente giustificabili stante la legislazione oramai molto restrittiva sull’uso del contante.

I COSTI LEGATI ALL’ACQUISTO

Esistono due costi principali legati ad una compravendita immobiliare: le commissioni di agenzia ed i costi notarili.

Normalmente (meglio verificare peraltro) le commissioni di agenzia sono a carico del venditore mentre le spese notarili sono sempre a carico dell’acquirente  e si compongono degli onorari del notaio, delle tasse e dei diritti di pubblicità fondiaria, dei diritti di registrazione; questi ultimi che hanno un peso maggiore se esiste un finanziamento e quindi una ipoteca da iscrivere.

In generale si possono quantificare intorno al 2-3% della transazione in caso di acquisto di un immobile nuovo (o nei 5 anni della sua edificazione), oppure intorno all’8% della transazione in caso di acquisto di un immobile vecchio (differenza data dal regime di TVA sul nuovo o imposta di registro sul vecchio)

Oltre a questi due costi principali esistono dei costi secondari che sono legati alle attività di controllo sulla regolarità del bene svolte dal notaio e sono sostenuti dal venditore: in particolare si menzionano i costi relativi a perizie professionali per accertare l’esistenza di amianto, piombo, termiti e per calcolare la metrature netta calpestabile (Loi Carrez) che saranno poi allegati all’atto.

Da considerare anche che sul venditore grava un’imposta sulla plusvalenza realizzata (con alcuni correttivi legati al periodo di possesso ed ai lavori eseguiti) che per un non residente è del 16% sul netto.

IMPOSTE E TASSE

Esistono due imposte locali: la TAXE FONCIERE (la tassa fondiaria, assimilabile all’ICI Italiana) e la TAXE D’HABITATION (la tassa di abitazione); sono collegate al valore catastale del bene e variano molto in base alla zona (turistica o meno) ed al prestigio dell’immobile.

L’ammontare di queste tasse pur essere, a braccia, valutato per una zona turistica come Nizza in circa 250 € a vano per ciascuna di queste, ma l’aliquota viene determinata annualmente dalle varie Amministrazioni locali.

- La TAXE D’HABITATION deve essere pagata dalla persona che occupa il bene alla data del 01 gennaio dell’anno in questione (quindi, per l’anno in qui avviene la transazione non compete mai all’acquirente); successivamente non è dovuta solo se l’appartamento è “vacant” (non abitabile) e bisogna quindi periodicamente dichiararne lo stato (se si affitta il nome della persona che lo occupa)

- La TAXE FONCIERE viene pagata dal venditore cui spetta peraltro di rivalersi “pro-quota” sull’acquirente (cioè se acquistate un bene il 01 agosto Vi pur essere richiesto di pagare la TAXE FONCIERE dal 01/8 al 31/12).

Entrambe le tasse vengono notificate dal TRESOR PUBLIC al domicilio dichiarato in atto dall’acquirente e possono quindi essere domiciliate per il pagamento in banca senza ulteriori incombenze dichiarative (come avviene per le bollette in Italia).

Se il bene è concesso in locazione occorre effettuare la dichiarazione di tali redditi in Francia, su un apposito formulario, entro il 31/3 dell’anno successivo (le modalità compilative sono molto semplici e dopo il primo anno arriva a casa un formulario già semi-predisposto)

IL RUOLO DEL NOTAIO

Il ruolo del Notaio é molto importante; si deve occupare della regolarità del bene rispetto alle leggi vigenti, deve verificare che non esistano gravami (es. ipoteche) o pendenze del venditore con l’amministrazione del condominio oppure con l’amministrazione fiscale, pendenze che deve comunque regolarizzare decurtando dal prezzo di vendita tutte le somme dovute dal venditore a vario titolo.

L’acquirente è quindi ben garantito dalla responsabilità che grava sul Notaio, coperto da forti garanzie assicurative, in caso di pregiudizio.

Il notaio incasso la totalità del prezzo pattuito (ivi compreso l’eventuale mutuo) e ne libera il netto residuo al venditore.

LE POLIZZE ASSICURATIVE

L’appartamento acquistato è normalmente garantito da una polizza assicurativa condominiale tendente a coprire i rischi sulle parti comuni del bene; sovente viene richiesta dal notaio (non obbligatoria per legge ma caldamente consigliata) una garanzia a copertura delle parti “private”, garanzia che normalmente viene offerta dalle assicurazioni in un pacchetto che copre anche la responsabilità civile del proprietario (a prezzi contenuti di circa 100 € a vano per anno civile).

In caso di acquisto di un immobile “sulla carta” od in corso di costruzione, spettano all’acquirente tre tipi di garanzie:

·         la “garanzie di un anno”, detta anche di perfetto “ACHEVEMENT”, che interviene, come indica il suo nome, durante i 12 mesi a contare dalla fine dei lavori o dalla consegna della casa. Il costruttore deve effettuare le riparazioni in un termine previsto dal contratto, in generale 60 giorni.

·         Una garanzia di 2 anni di “buon funzionamento” che copre le parti tecniche, caldaia, apparecchi sanitari, installazioni elettriche…

·         Ed infine una garanzia DECENNALE” che copre tutti i difetti strutturali del bene (in genera assicurativa da attivare tramite l’amministratore).