|
L'Amministratore
L’attività dell’amministratore di condominio è
regolata da una legge del 2 gennaio 1970, comunemente chiamata Legge Hoguet.
Per esercitare, la suddetta legge impone di essere titolari
di una tessera professionale “gestione immobiliare”, rilasciata dalla
Prefettura del luogo di esercizio, per l’ottenimento della quale il
professionista deve presentare ogni anno:
 | I
documenti giustificativi dell'abilitazione professionale |
| Un’attestazione
di garanzia finanziaria idonea. |
| Un’attestazione
d’assicurazione contro le conseguenze pecuniarie della
responsabilità civile professionale |
| Un
estratto del casellario giudiziario attestante l’assenza d’incapacità o
d’interdizione all’esercizio della professione. |
La missione di un buon amministratore di condominio deve
consistere nel rispetto della
regolamentazione e della legislazione, di trovare un giusto equilibrio tra una
gestione economica, la manutenzione dell’immobile e la preservazione del
patrimonio dei proprietari.
L'Amministratore:
| S'impegna a rispondere alle vostre domande rapidamente |
| Vi informa sulle realizzazioni, i progetti e gli studi che riguardano il
vostro immobile |
| Vi da consigli in modo imparziale. |
Inoltre, presta molta attenzione al vostro immobile:
| Con
visite regolari delle parti comuni |
| Con
un controllo dell’attività dei dipendenti dell’immobile e delle imprese
intervenenti. |
| Con
una rinegoziazione periodica dei contratti di pulizia e manutenzione |
| Con
la ricerca del miglior rapporto qualità prezzo prima di ogni spesa |
Tutto questo in modo trasparente:
| seguendo
i ritardi di pagamento e iniziando le procedure di recupero |
| sottoponendo
al Consiglio di Condominio(Conseil Syndical) il controllo della contabilità |
| mettendo
a disposizione dei condomini tutta la documentazione contabile. |
| Preparando
l’assemblea generale con il Consiglio di Condominio |
| Diffondendo
a tutti condomini, nella convocazione, le offerte delle imprese |
| Presentando
il comparativo delle spese col budget preventivo |
| Dando
conto dell'attività svolta attraverso il rapporto di gestione |
| Fatturando
degli onorari forfetari sulla base di un contratto chiaro diffuso a tutti i
condomini. |
Amministratore
di Condominio
L’amministratore è il mandatario del sindacato dei
condomini. Assicura l’esecuzione delle sue decisioni prese in assemblea
generale ed amministra l’immobile a nome del sindacato
Sindacato e consiglio di condominio
Non bisogna confondere questi tre temi
*il sindacato di condominio è la riunione dell’insieme
dei condomini. La costituzione in sindacato ha luogo automaticamente senza
formalità particolari;
*l’amministratore è il rappresentante del sindacato;
assicura l’esecuzione delle sue decisioni prese in assemblea generale ed
amministra l’immobile quotidianamente a nome del sindacato;
*il consiglio di condominio (conseil syndical) assiste
l’amministratore nel suo lavoro e controlla la sua gestione. I suoi membri
sono eletti, durante l’assemblea generale, tra i condomini, i loro congiunti o
i loro rappresentanti legali, per una durata di 3 anni. Il consiglio deve
eleggere un presidente incaricato di assicurare la liaison permanente con
l’amministratore.
Quali sono le
funzioni dell’amministratore?
Egli deve:
| far
rispettare il regolamento di condominio; |
| tenere
aggiornato l’elenco dei condomini; |
| applicare
le decisioni dell’assemblea generale; |
| farsi
carico della gestione corrente (manutenzioni, gestione del personale,
approvvigionamenti…); |
| intervenire
per tutti i lavori urgenti; |
| riscuotere
le rate condominiali dai condomini; |
| farsi
carico della redazione del budget preventivo e della contabilità ordinaria
(può richiedere degli anticipi); deve inoltre far votare dall’assemblea
generale della sua prima designazione ed almeno ogni 3 anni, la decisione di
costituire dei fondi speciali destinati a far fronte a dei lavori di
manutenzione delle parti comuni che si rivelano essere necessari nei 3 anni
a venire; |
| dare
consulenze ai condomini (in particolare, avvisarli delle conseguenze di
decisioni prese in assemblea generale); |
| occuparsi
dell’assemblea generale (convocazione, verbale…). |
Chi
lo designa?
| A
volte, il regolamento di condominio; |
| L’assemblea
generale (a maggioranza dei voti di tutti i proprietari, presenti o
assenti); |
| Il
Consiglio di condominio nei sindacati cooperativi; |
| Il
presidente del tribunale di “grande instance”, a domanda di uno o più
condomini. |
Chi può fare
l’amministratore?
L’amministratore deve essere scelto tra le persone
titolari della tessera professionale di gestione immobiliare (legge del
2/1/1970).
Questi professionisti offrono in genere tutte le garanzie
dal punto di vista della competenza e dal punto di vista finanziario.
Un’assicurazione copre, inoltre, la loro responsabilità civile.
Si può tuttavia scegliere un amministratore non
professionista unicamente tra i condomini o i loro congiunti. Si eviterà in
questo modo di pagare degli onorari (l’amministratore non professionista non
deve essere remunerato) ed essendo il condomino direttamente interessato dalla
gestione dell’immobile, accorderà senza dubbio maggiore importanza ai piccoli
problemi quotidiani, che cercherà di risolvere col minimo della spesa.
Tuttavia bisogna sapere che questa attività richiede una
grande disponibilità e solide conoscenze di diritto e contabilità.
L’amministratore non professionista non offre garanzie finanziarie, avrà
grandi difficoltà a stipulare un’assicurazione che copra la sua responsabilità
e sarà personalmente responsabile della sua gestione. All’atto pratico,
questa soluzione è concepibile unicamente nei casi di immobili di importanza
ridotta (4 o 5 condomini).
A quanto
ammontano gli onorari di un amministratore?
Non sono più regolamentati e sono quindi contrattati
liberamente.
Qual’è la
durata del suo mandato?
3 anni al massimo, rinnovabili.
Che fare se non si è soddisfatti dell’amministratore?
| Non
rinnovare il suo mandato quando giunge a scadenza; |
| Revocarlo,
in corso di mandato, se può
essere provato un errore (irregolarità nei conti, amministrazione in
contraddizione con le decisioni dell’assemblea generale…). E’
necessario il voto della maggioranza dei condomini. |
Attenzione! La ragione deve essere seria, altrimenti può
richiedere un risarcimento danni per interruzione abusiva del suo mandato.
| Legge
del 10 luglio 1965, legge SRU del 13 dicembre 2000, legge del 2 gennaio
1970, Decreto del 17 marzo 1967. |
Parti comuni o
private del condominio
Indichiamo di seguito la ripartizione abituale tra le parti
comuni o le parti privative; il regolamento di condominio può prevedere una
ripartizione diversa e, in questo caso, è esso a prevalere.
Parti privative
Si tratta degli elementi di cui ciascuno, nell’immobile,
ha la proprietà esclusiva. Tuttavia, dal momento che alcuni di questi elementi
formano un tutt’uno, questi possono essere soppressi o modificati (nella
misura in cui venga implicato l’aspetto esterno o il buono stato
dell’immobile) solo con
l’autorizzazione dell’assemblea generale dei condomini:
| La
porta d’ingresso: manutenzione a carico del condomino. Il suo aspetto non
può essere modificato senza l’accordo dell’assemblea generale. Il
campanello, se non è stato installato al momento della costruzione, può
essere lasciato al gusto di ognuno. |
| L’ingresso,
il salone, il soggiorno, le camere: i soffitti (intonaci, pitture); le
pareti divisorie delle camere (ad eccezione dei muri portanti); i
rivestimenti decorativi (tappezzerie, tessuti, pitture); i
telai delle finestre, i vetri, lo squillo del campanello; le porte di
comunicazione (falegnameria e
serrature); le imposte, le persiane, le tende avvolgibili, tende veneziane
(ma attenzione a modificarle o ad istallarle senza l’accordo
dell’amministratore o dell’assemblea; i parquets o i rivestimenti del
pavimento; i camini (ma non le
condutture) |
| La
cucina: il soffitto; i muri separatori; le piastrelle (del pavimento e
murali); le canalizzazioni dell’acqua a partire dalla colonna montante o
sino al tubo di scarico; tutta la rubinetteria, i sifoni, la cappa fumaria,
i lavandini. |
| La
lavanderia, il bagno, il gabinetto: il soffitto, i muri divisori, le
piastrelle, la vasca da bagno con la sua rubinetteria ed i tubi; il
lavandino con la sua rubinetteria ed i tubi; il bidet con la sua
rubinetteria ed i tubi; lo scaldabagno (se il caso). |
| I
WC, la tazza; il sifone; lo sciacquone a partire dalla colonna montante, le
tubature e le canalizzazioni sino allo scarico. |
|
|
Parti comuni
Sono comuni le parti degli edifici e dei terreni destinati
all’uso di tutti i condomini o di una parte di essi:
| il
suolo: i cortili, i parchi e i giardini, le vie di accesso, i rustici degli
edifici, |
| I
condotti e le teste dei camini, |
| I
locali dei servizi comuni, |
| I
passaggi ed i corridoi, |
| Gli
elementi d’attrezzatura comune, comprese le parti di canalizzazione che le
riguardano e che attraversano dei locali privati: |
| L’ascensore, |
| Il
riscaldamento centrale: la caldaia e gli impianti sono di proprietà comune
del sindacato e, per evitare gravi perturbazioni per l’insieme
dell’impianto, è vietato modificare, sostituire o sopprimere gli elementi
del riscaldamento che si trovano negli appartamenti. Per i lavori
autorizzati dall’assemblea generale, si farà ricorso all’impresa che è
abitualmente incaricata della manutenzione dell’impianto. |
| Gli
scarichi per le immondizie: i condotti sono parti comuni cosi come gli
sportelli se sono collettivi, se invece sono sistemati in ogni appartamento
ad uso individuale, gli sportelli sono degli elementi privati; |
| L’antenna
collettiva: per effettuare un collegamento con un apparecchio rivolgersi
esclusivamente a chi ha installato l’antenna collettiva. |
|
