LA LOCAZIONE DI IMMOBILI IN FRANCIA: Principi generali

Il codice civile del 1804 disciplina il diritto comune del contratto di "noleggio" agli articoli 1709 a 1762 e fissa le regole base della materia, come la durata, il diritto di godimento di una cosa ed il prezzo.

Progressivamente sono stati istituiti degli statuti particolari che fanno eccezione rispetto al diritto comune del "noleggio" Napoleonico.

Così, diverse leggi, del 1982 (Quilliot), del 1986 (Méhaignerie), ed attualmente in vigore del 1989 (Mermaz) stabiliscono un regime protettivo per l'inquilino ed inquadrano i rapporti tra affittuari ed inquilini a proposito dell'affitto ad uso abitativo.

Accanto a questi regimi riferentesi al contratto di affitto ad uso abitativo, un regime ugualmente protettivo ha visto la luce nel quadro delle relazioni commerciali tra commercianti e locatori. Lo Stato ha conferito un vero statuto agli affitti commerciali.

È da precisare che questi regimi si basano sul diritto comune del contratto di affitto e che solo alcune disposizioni sono imperative nei contratti: le parti restano libere di redigere la loro propria "Legge".

Rileveremo più avanti alcuni punti chiave della Legge del 6 luglio 1989 per gli affitti ad uso abitativo, e nel decreto del 30 settembre 1953, oggi nel codice del Commercio, per gli affitti commerciali.

Una lettura sintetica dei regimi, con alcune "allerte", permetterà di illuminare il lettore sulle grandi linee, sapendo che ogni rapporto è unico e che esiste una moltitudine di casi oggetto di sentenze della giustizia, che formano ciò che si chiama la giurisprudenza, validata o no dalla Corte Suprema (Corte di Cassazione a Parigi, incaricata tra l'altro di régolare la giurisprudenza dei giudici di primo e secondo grado).

Le disposizioni della Legge del 6 luglio 1989 sono di ordine pubblico di protezione ed il principio che governa questo testo è l'equilibrio tra i diritti e gli obblighi reciproci del locatore e dell'inquilino.

Attenzione, si può rinunciare perfettamente a questo regime protettivo, dopo averlo acquisito posteriormente alla conclusione del contratto.

La competenza materiale giurisdizionale è il Tribunal d'Instance, e questo indipendentemente dall'importo della domanda.

IL CAMPO DI APPLICAZIONE DELLA LEGGE DEL 1989

La legge del 6/7/1989 si applica alla locazione ad uso di abitazione principale o ad uso misto professionale e di abitazione principale, così come ai garages, ai posti auto, giardini ed altri locali accessori al locale principale preso dello stesso inquilino.

La giurisprudenza precisa che la legge del 1989 non si applica né alle residenze secondarie e né agli "ammobiliati", poiché il criterio dell'abitazione principale dell'inquilino è preponderante. In questo contesto, siamo nel settore libero e l'affitto si trova soggetto al diritto comune.

FORME E MECCANISMI DEL CONTRATTO DI AFFITTO 1989

Il contratto di locazione è redatto in forma scritta e deve menzionare un certo numero di clausole obbligatorie, come lo stato civile del locatore e quello del suo mandatario (Amministratore di beni), la data di presa di effetto, la durata, la destinazione dei luoghi, l'importo del canone di affitto, il deposito di garanzia.

L'affitto verbale non sarà nullo, semplicemente la sua durata sarà quella stabilita per legge e la revisione annua del canone di affitto sarà impossibile in assenza di clausola.

E' obbligatorio redigere un "stato dei luoghi" (état des lieux)  in presenza delle due parti al momento della consegna e della restituzione delle chiavi; in mancanza può essere fatto redigere da un ufficiale giudiziario a spese condivise.

Attenzione, l'inquilino può chiedere un "stato dei luoghi" complementare all'inizio dei mesi di attivazione dell'impianto di riscaldamento affinché siano presi in conto gli elementi di riscaldamento.

LA DEFINIZIONE DEL CANONE D'AFFITTO, DELLE SPESE E DEL DEPOSITO DI GARANZIA

Il canone di affitto é "libero" per gli alloggi nuovi, per quelli vacanti oggetto di lavori di messa a norma secondo il decreto n°86-1290 del 23 dicembre 1986, o ancora di lavori da più di 6 mesi sulle parti privative e comuni per un importo almeno uguale a 1 anno di affitto anteriore.

Attenzione, non c'é più l'inquadramento del canone di locazione d'origine dal 1 agosto 1997; il settore regolamentato che prevedeva di fissare l'affitto con riferimento a dei canoni di raffronto era difatti seguito raramente.

Se il locatore offre il rinnovo, (dopo 3 anni per un locatore persona fisica o 6 anni per un locatore persona giuridica), il canone d'affitto sarà rivalutato solamente se è manifestamente sottovalutato.

SPESE RECUPERABILI DA PARTE DEL LOCATORE

NB: Innanzitutto, le spese ("charges") sono delle somme accessorie al canone principale, e sono esigibili contro documentazione a giustificazione. Possono dare luogo a versamenti a titolo di acconto ("provision") ed in questo caso essere oggetto di una regolarizzazione a fine anno. Un mese prima di questa regolarizzazione, il locatore invia all'inquilino il conteggio delle spese.

Attenzione, l'azione giudiziaria per il recupero delle spese e del canone di locazione si prescrive dopo 5 anni. ( 2277 Cciv,)

SPESE RECUPERABILI DAL PROPRIETARIO: Decreto n°87-713 del 26 agosto 1987; ascensori e monta carico - (elettricità, gestione, manutenzione ordinaria, piccoli risarcimenti,; acqua fredda e calda, riscaldamento centralizzato dei locali comuni e privativi; parti comuni interiori o all'insieme degli edifici di abitazione igiene; imposizioni e canoni, tassa sulla spazzatura (taxe d'enlèvement des ordures ménagères,).

DEPOSITO DI GARANZIA

Definizione: il deposito di garanzia può essere previsto nel contratto di locazione "per garantire l'esecuzione degli obblighi locativi dell'inquilino."

Il deposito di garanzia non è obbligatorio, ma il principio è che quando è stato stipulato, deve essere restituito entro 2 mesi massimo a contare della consegna delle chiavi.

Il deposito di garanzia non produce interessi al profitto dell'inquilino, salvo alla scadenza dell'affitto se la restituzione non interviene entro 2 mesi dopo la restituzione delle chiavi da parte dell'inquilino, il saldo del deposito di garanzia produce interessi al tasso legale.

Il deposito di garanzia non può essere oggetto di nessuna revisione durante l'esecuzione del contratto di locazione, eventualmente può essere rinnovata.